Как уменьшить налог с продажи квартиры
Татьяна Макурова — эксперт по налогам с 2005 года, автор книги «Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель», постоянный спикер ЦИАН, Домклик и Всероссийского жилищного конгресса, инициатор поправок в налоговое законодательство.
Сколько есть вариантов снизить налог?
Существует около 20 законных механизмов уменьшить налог с продажи квартиры или дома для налоговых резидентов. К налоговым нерезидентам — другой подход, но и для них есть 10 способов.
Законно уменьшить налог — значит, без занижения цены в ДКП, без «серых» схем вроде дополнительных расписок, неотделимых улучшений, договора бытового подряда или гарантийного займа и без последствий в виде штрафов по 54.1 НК РФ или 198 УК РФ.
Как налоговая «вычисляет» занижение стоимости недвижимости
Как налоговая «вычисляет» занижение стоимости недвижимости
За 18 лет практики консультаций я замечаю, что продавцы и риэлторы, юристы, экономисты часто называют лишь часть способов снизить НДФЛ и думают, что других нет:
- зачёт встречной покупки (в пределах 2 млн),
- дробление договора по долям
- вычет 1 млн при продаже,
- расход вместо вычета.
Пример запроса от клиента.
Почему многие не видят возможности уменьшить налог при продаже квартиры или дома?
Обычно решение ищут только в Налоговом кодексе, и там ассортимент ограничен: явно прописаны лишь несколько способов. Однако законодательство сложнее, и механизмы налоговой экономии рассредоточены по разным источникам:
Сам Налоговый кодекс тоже нужно читать и трактовать правильно. В статьях есть «зацепки» к уменьшению налога, которые прямо не прописаны, но логически следуют из текста, а их применимость подтверждена разъяснениями Минфина, ФНС, и практикой.
Вот почему набор механизмов для налоговой оптимизации богаче, чем кажется. Их можно комбинировать и уменьшать НДФЛ до 100%, а бывает, что ни один не подходит — у каждого продавца своя ситуация.
Два примера из практики:
- Семейному кодексу
- Гражданскому кодексу
- письмам Минфина
- письмам ФНС
- судебным решениям.
Сам Налоговый кодекс тоже нужно читать и трактовать правильно. В статьях есть «зацепки» к уменьшению налога, которые прямо не прописаны, но логически следуют из текста, а их применимость подтверждена разъяснениями Минфина, ФНС, и практикой.
Вот почему набор механизмов для налоговой оптимизации богаче, чем кажется. Их можно комбинировать и уменьшать НДФЛ до 100%, а бывает, что ни один не подходит — у каждого продавца своя ситуация.
Два примера из практики:
Ожидать, что в тонкостях законодательства помогут разобраться в налоговой инспекции, не стоит.
Во-первых, там заняты противоположной задачей: как собрать больше налогов в бюджет государства.
Во-вторых, по моему опыту, механизмы налоговой оптимизации для некоторых инспекторов бывают в новинку, либо они ссылаются на неактуальные документы.
Во-первых, там заняты противоположной задачей: как собрать больше налогов в бюджет государства.
Во-вторых, по моему опыту, механизмы налоговой оптимизации для некоторых инспекторов бывают в новинку, либо они ссылаются на неактуальные документы.
В налоговой инспекции можно и нужно разъяснять нормы законов.
Можно ли уменьшить налог после продажи недвижимости?
Да, но оптимизировать НДФЛ до сделки выгоднее по двум причинам.
1) После продажи меньше вариантов сэкономить.
Не все механизмы применимы после сделки. Следовательно, реальных денег будет тоже меньше, либо придётся заплатить налог целиком.
1) После продажи меньше вариантов сэкономить.
Не все механизмы применимы после сделки. Следовательно, реальных денег будет тоже меньше, либо придётся заплатить налог целиком.
Ко мне обратился клиент, который продал дом и купил новый. Он не знал, что если бы подобрал жильё всего на 0,7 м² больше, сэкономил бы на налогах 1 млн ₽. Отыграть ситуацию после сделки было невозможно.
2) Налог удорожает цену объекта.
В ряде случаев НДФЛ — это сотни тысяч или миллионы рублей (для элитной недвижимости). Продавец желает их компенсировать и прибавляет к цене. В результате, квартира или дом стоит в рекламе месяцами, хотя могут быть возможности убрать налог частично или целиком.
Всегда ли можно уменьшить налог?
Нет.
Как определить, можно ли снизить налог?
Универсального совета нет, каждую ситуацию нужно разбирать. Я это делаю в 2 этапа:
1) диагностика;
2) налоговая оптимизация.
Ниже — подробнее о каждом этапе
1) диагностика;
2) налоговая оптимизация.
Ниже — подробнее о каждом этапе
1
Диагностика
Цель: определить возможности снизить НДФЛ для конкретной сделки и продавца.
Как проходит: описываете ситуацию, отправляете документы, в переписке отвечаете на вопросы.
Какие документы могут сразу понадобиться:
1) выписка ЕГРН;
2) правоустанавливающий документ на объект: договор, свидетельство о праве на наследство, судебное решение и т.д.;
3) подтверждение оплаты;
4) если покупали в ипотеку — банковская справка об уплаченных процентах.
Иные документы могу запросить позже.
Как проходит: описываете ситуацию, отправляете документы, в переписке отвечаете на вопросы.
Какие документы могут сразу понадобиться:
1) выписка ЕГРН;
2) правоустанавливающий документ на объект: договор, свидетельство о праве на наследство, судебное решение и т.д.;
3) подтверждение оплаты;
4) если покупали в ипотеку — банковская справка об уплаченных процентах.
Иные документы могу запросить позже.
Описание и фотокопии документов отправляете в 1 письме.
Данные паспорта не нужны — можно закрасить в редакторе.
Данные паспорта не нужны — можно закрасить в редакторе.
Результат: ответ на вопрос «Можно ли уменьшить налог с продажи недвижимости: да или нет?» и примерная сумма экономии, когда возможность есть.
Варианты ответов:
1) Да, можно законно уменьшить налог;
2) Нет, для вашего случая применим только базовый расчет, дополнительная экономия отсутствует.
Стоимость этапа: 2000 ₽
Срок выполнения: 3 рабочих дня после оплаты этапа «Диагностика».
Варианты ответов:
1) Да, можно законно уменьшить налог;
2) Нет, для вашего случая применим только базовый расчет, дополнительная экономия отсутствует.
Стоимость этапа: 2000 ₽
Срок выполнения: 3 рабочих дня после оплаты этапа «Диагностика».
Пример результата этапа №1 «Диагностика»: короткий ответ с оценкой, на сколько можно снизить налог.
2
Налоговая оптимизация
Цель: составить «дорожную карту» для уменьшения НДФЛ, если на этапе диагностики выявили возможность это сделать.
Как проходит: даю письменный алгоритм, как снизить налог с продажи объекта недвижимости.
Результат: один или несколько текстовых документов с описанием, что делать.
Стоимость этапа: сообщаю после диагностики.
Срок выполнения: 3 рабочих дня после оплаты выставленного счёта.
Как проходит: даю письменный алгоритм, как снизить налог с продажи объекта недвижимости.
Результат: один или несколько текстовых документов с описанием, что делать.
Стоимость этапа: сообщаю после диагностики.
Срок выполнения: 3 рабочих дня после оплаты выставленного счёта.
Пример результата этапа №2 «Налоговая оптимизация»: документ с описанием вариантов снизить НДФЛ после продажи.
1) Не консультирую по имущественным и социальным вычетам, а именно:
3) Не консультирую по налогам для ООО, ИП.
- купили квартиру — хотите оформить возврат налога;
- оплатили лечение или обучение — хотите оформить возврат налога.
3) Не консультирую по налогам для ООО, ИП.
ИП Макурова Татьяна Станиславовна
ИНН 470306849100
ОГРН 32078470001853
Нахожусь в СПб. Консультирую тех, кто в России и за пределами.
Памятка о занижении
Заполняя форму, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности и обработки персональных данных
